VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2014

Пострадавшие соинвесторы строительства - проблемное явление наших дней, бороться с которым пытаются на государственном уровне. Уже наложены серьезные ограничения на законодательном уровне в части долевого участия в строительстве, репутация строительных компаний проверяется и перепроверяется. Тем не менее, ряды обманутых дольщиков пополняются, хотя уже и не так массово, как несколько лет назад.

По данным министерства регионального развития [9], к 1 января 2013 года в стране возведено 650 «проблемных объектов» долевого строительства, а количество обманутых дольщиков колеблется возле цифры 80000. Однако официальные цифры значительно занижены. В реальности количество обманутых дольщиков составляет от 120 до 150 тысяч. Местные власти обычно значительно занижают показатели.

В апреле 2005 вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости). Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность.

С момента вступления закона в силу большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема.

Предварительный договор купли-продажи — довольно распространенная схема на первичном рынке. Ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с дольщиков деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Одна из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную — подлежащую передаче — квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует. Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать. Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

Вследствие всех вышеописанных фактов число «обманутых дольщиков» и проблемных объектов в России растет с каждым годом. В апреле 2010 года Минрегион [9] давал следующую информацию - около 700 проблемных объектов и более 65 тысяч обманутых дольщиков. Число обманутых дольщиков в России, по данным Минрегионразвития, увеличилось за год почти на 27% - до 84 тысяч человек, а количество проблемных объектов на 43% - до 1000. С апреля 2011 года по апрель 2012 года удалось решить проблемы почти 43 тысяч обманутых дольщиков и ввести в эксплуатацию 350 проблемных объектов, но за этот период в России появилось 314 новых проблемных объектов и почти 54 тысячи обманутых дольщиков, таким образом, число обманутых дольщиков выросло на 12 %.

В таблице представлены статистические данные за 3 года по таким показателям, как количество проблемных объектов и «обманутых дольщиков» и общей сумме причиненного ущерба.

Таблица

Статистические данные по проблеме «обманутых дольщиков»

Год	2010	2011	2012
Количество проблемных объектов, шт.	697	1000	964
Количество «обманутых дольщиков», тыс. человек	66	84	95
Общая сумма ущерба, млрд. рублей	25,12	36,41	48,22

По данным Минрегионразвития [9], общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2010 году составила 25,12 миллиарда рублей, в 2011 году - 36,41 миллиарда рублей, а в 2012 году - 48,22 миллиарда рублей.

В различных регионах России проблема обманутых дольщиков решается по-разному. И не везде одинаково успешно [2].

По информации Минрегиона, на данный момент лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Московская область (13000 семей), Санкт-Петербург (7700 семей), Самарская область (7300 семей), Новосибирская область (4355 семей), а также Краснодарский край (2500 семей). Около 90% дольщиков заключали с застройщиками договоры покупки квартир по «серым» схемам, а не по 214 федеральному закону о долевом строительстве [8].

Следует отметить, что в соседних городах – Астрахани и Волгограде – примерно равное количество «обманутых» дольщиков, около 450 семей, эти города являются одними из лидеров по самому минимальному проявлению данной проблемы. При этом нельзя упускать тот факт, что в начале 2012 года эта цифра была гораздо больше – за год в Волгограде квартиры получили 150 семей, а в Астрахани – 60 семей, что относительно общего небольшого количества «обманутых дольщиков» является довольно неплохим результатом.

В 2012 году в России были урегулированы ситуации на 327 объектах долевого строительства, в результате чего жилье получили почти 30 тысяч семей.

Наиболее быстрыми темпами в прошлом году обеспечивались квартирами жители Самарской области (4620 семей), Подмосковья (4310 семей) и Татарстана (1700 семей). Полностью закрыть проблему обманутых дольщиков удалось в четырех регионах (Алтай, Карелия, Костромская и Пензенская области).

На рисунке представлена информация по регионам, занимающим лидирующие позиции по количеству «обманутых» дольщиков и осуществлено сравнение с показателями таких городов, как Волгоград и Астрахань.

Работа по спасению «обманутых дольщиков» ведется в России уже достаточное долгое время [3]. И ее можно условно разделить на два этапа. На первом этапе приоритет имела первая версия «обмана»: усилия «спасателей» были направлены на то, чтобы навсегда исключить порочные «серые схемы» долевого строительства. На втором этапе в центре внимания оказалась уже вторая версия: сегодня активно разрабатываются различные инструменты по обеспечению конечного результата деятельности застройщиков.

Кроме того, в этой работе уже традиционно различаются две задачи. Задача первая – спасти «уже обманутых дольщиков». Задача вторая, она же главная, – спасти «еще не обманутых дольщиков».

Рис. Рейтинг городов России по количеству «обманутых дольщиков»

С известными оговорками принято считать, что вторая задача почти решена: застройщик должен действовать в строгом соответствии с ФЗ-214. Все прочие схемы – незаконны. И таким образом, первая версия «обмана» уже не вполне актуальна. Если застройщик привлекает деньги дольщика по закону – «обмана» нет.Но это верно лишь с точки зрения «действующего законодательства». Экономика и «действующее право» не всегда совпадают.

Еще несколько лет назад банкротство застройщика считалось весьма нежелательным сценарием с точки зрения защиты прав и интересов обманутых дольщиков. Однако два года назад ситуация изменилась [9]. Правительство РФ внесло на рассмотрение Госдумы проект закона о внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"[6].Госдумой были внесены изменения в законодательство о банкротстве, которые провозгласили дольщиков полноправными участниками конкурсных процедур. В частности, теперь недострой и земля могут выделяться из конкурсной массы и передаваться созданному дольщиками ЖСК или ТСЖ [4]. Физические лица выведены в отдельную очередь кредиторов. Если раньше дольщики не имели доступа к средствам от продажи залогового имущества, то теперь они его получили. Появилась возможность погашать задолженность перед дольщиками как денежными средствами, так и путем передачи им квартир или объектов незавершенного строительства.

Авторы нововведений предполагали, что активное участие дольщиков в банкротстве разорившихся строительных компаний позволит им вернуть хотя бы часть денег либо получить жилье. Однако пока эти надежды не оправдались: складывается весьма неоднозначная практика применения законодательства о банкротстве застройщиков.

Во-первых, новое законодательство позволяет заинтересованным лицам управлять процессом банкротства. По размеру требований, включенных в реестр кредиторов, дезорганизованные дольщики стали проигрывать юридическим лицам, скупавшим квартиры на этапе котлована оптом.

Во-вторых, известны случаи, когда суды отказываются включать требования покупателей квартир в реестр кредиторов. Как правило, это происходит в том случае, если реализация квартир осуществлялась не напрямую, а через третьих лиц, связанных инвестиционными соглашениями, предусматривающими, например, оплату договора подряда квартирами. Права дольщиков в этом случае рассматриваются судами как производные от прав подрядчика. И если у последнего таких прав по каким-либо причинам не возникло, дольщики оказываются в уязвимой позиции.

В-третьих, возникает ряд законодательных противоречий. По обновленному закону о банкротстве, требования дольщиков удовлетворяются в приоритетном порядке относительно требований конкурсных кредиторов. Независимо от очередности право на получение 60 % от стоимости объекта (в случае его реализации) имеют залоговые кредиторы, которыми могут являться как банки, так и дольщики (если договоры долевого участия заключены с соблюдением 214-ФЗ). Однако проблема состоит в том, что условием включения требований дольщика в реестр требований кредиторов является расторжение договора долевого участия, что, в свою очередь, влечет прекращение залога. При таком раскладе у банка-залогодержателя возникает преимущественное право на получение денежных средств.

В России в 2013 году будет создан единый реестр граждан, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков. Идея его разработки принадлежит Министерству финансов, за ведение списка будет отвечать Минрегион.

В соответствии с предложением Министерства финансов России, Минрегиону предстоит разработать критерии, по которым граждане будут включаться в список обманутых дольщиков. Эксперты полагают, что благодаря ему можно будет получить объективную статистику по количеству россиян, пострадавших от недобросовестных застройщиков. В настоящее время регионы сами и по собственным критериям определяют их число. По мнению экспертов, этому способствует именно отсутствие четких критериев, позволяющее преуменьшать проблему, исключая из числа обманутых дольщиков часть граждан. А также негласное правило, по которому неблагоприятная статистика с дольщиками становится основанием для сокращения финансирования региона из госбюджета. Специалисты полагают, что с появлением единого реестра количество обманутых дольщиков может возрасти, как минимум, вдвое.

Однако и с его созданием могут возникнуть сложности. Сейчас довольно непросто получить статус «обманутого дольщика». Следует на законодательном уровне поменять порядок его определения, а также понятие «долгостроя». Это облегчит местным властям контроль над застройщиками, позволит предотвратить рост недостроев и количества пострадавших дольщиков.

Эксперты уверены, что решаться проблема дольщиков в первую очередь должна именно местными властями. К недобросовестным застройщикам необходимо применять реальные санкции. Например, не выделять им новые участки под строительство. Единый реестр без конкретных действий региональных администраций будет всего лишь пустым звуком.

Как сообщает Министерство регионального развития, для решения проблем обманутых дольщиков есть несколько способов. Среди них - предоставление социальных выплат в возмещение вложенных средств, а также бесплатное предоставление юридическим лицам земельных участков по итогам конкурсов с условием предоставления жилья обманутым дольщикам (выполнение обязательств недобросовестных застройщиков). Также оказывается финансовая помощь гражданам, создавшим ТСЖ для достройки жилого объекта высокой степени готовности. В ведомстве уточняют, что не существует единого подхода к решению данной проблемы, поскольку в разных субъектах Федерации разные причины ее возникновения.

Недавно аналитическая служба Коммуникационной группы «Медиа-Шторм» и специалисты Международной академии ипотеки и недвижимости провели опрос первых лиц и топ-менеджеров крупных российских банков, страховых компаний, строительных, инвестиционных, девелоперских структур, а также представителей власти по актуальным проблемам строительного рынка, главная из которых - проблема защиты законных прав покупателей жилья на стадии строительства. Все участники опроса считают, что сегодня есть масса способов, позволяющих обойти действие закона «Об участии в долевом строительстве...». Чтобы не оказаться в числе обманутых, дольщикам предлагается страховать свои финансовые риски. Такую защиту пока предлагают немногие страховые компании, но спрос на страхование финансовых рисков дольщиков растет, а если есть спрос, появится и предложение [5].

«Полис дольщика» покрывает риск невозвращения ему денег, внесенных на строительство квартиры, если застройщик не предоставит ему жилье в установленный в договоре срок. Это может произойти по разным причинам. Например, строительство дома растягивается на неопределенный срок из-за недостатка финансирования, отсутствия достаточного количества инвесторов, проблем с согласованием документации, ошибок или неучтенных в проекте факторов, выявившихся при строительстве дополнительных проблем, возражений местных жителей против строительства в данном месте и т.д.

Страховой случай - невозвращение страхователю денежных средств, внесенных им на строительство объекта недвижимого имущества, при условии непередачи объекта и документов для оформления права собственности по акту приема-передачи по причине, не зависящей от страхователя, в срок, установленный в договоре страхования.

Конечно, не во всех случаях дольщик может рассчитывать на страхование своих рисков. Если строительная компания известная и солидная, если она работает в рамках закона «Об участии в долевом строительстве», то страховщик пойдет навстречу дольщику, если же квартира продается по «обходным схемам», а дом строится с нарушениями, в страховании может быть отказано. Поэтому прежде, чем заключать договор, страховщик должен скрупулезно изучить массу документов, касающихся объекта строительства. Их перечень довольно длинный. Это договор аренды земли под строительство, постановление правительства Москвы или местной администрации о строительстве объекта, договор инвестирования (инвестиционный контракт) между администрацией района, должником, инвестором и застройщиком, договор между инвестором (страхователем) и должником, предусматривающий оплату инвестиций, платежные документы об оплате инвестиций (расписки, квитанции и т.п.), протоколы, акты и т.д. о распределении площади между сторонами инвестиционного контракта.

Стоимость страхования составляет от 1,5 до 3% и зависит от срока окончания строительства жилого дома. Чем выше степень готовности объекта к сдаче, тем ниже тариф страхования, и наоборот. Если же квартиры продаются в обход закона «Об участии в долевом строительстве», стоимость страхования будет выше (если страховщик вообще пойдет на заключение договора).

Для исключения возможности появления в будущем таких понятий как «обманутый дольщик» президент Владимир Путин в январе 2013 года утвердил закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Изменения вводят новое обязательство для фирм, привлекающих средства дольщиков для жилищного строительства. По закону, страховой случай наступает в том случае, если дольщик не получил свою квартиру в срок, указанный в договоре [7].

В 2012 году власти не раз поднимали тему защиты прав дольщиков, но страховщики наотрез отказывались участвовать в этом процессе, объясняя это тем, что им невыгодно страховать строящиеся дома. В свою очередь, девелоперы тоже не горели желанием ввязываться в это дело. Документ предусматривает создание обществ взаимного страхования застройщиков и члены таких обществ должны будут принять на себя риски за неисполнение другими членами их обязательств перед дольщиками. По сути, проект предлагает застройщикам складывать деньги на покрытие убытков, причиненных третьими лицами. При этом те строительные компании, которые выполняют свои обязательства, строят и сдают дома в срок, ничего не выигрывают от «страховки». Для добросовестных застройщиков страховой взнос является дополнительным расходом. Несмотря на то, что эксперты критикуют закон, он все же утвержден лично президентом Владимиром Путиным. Закон предусматривает два пути осуществления страхования: путем участия застройщика в обществе взаимного страхования застройщиков либо путем заключения со страховой организацией договора страхования.

Поправки устанавливают и минимальную страховую сумму, которую в случае чего получит дольщик. Она рассчитывается, исходя из цены договора, но не может быть меньше, чем средняя рыночная стоимость жилья соответствующей площади в конкретном регионе — на дату заключения поручительства (если речь идет о поручительстве банка) или договора страхования (если застройщик страхует гражданскую ответственность).Страховое возмещение можно будет получить в течение двух лет после того, как истек указанный в договоре срок передачи вам построенного жилья. Новшества касаются тех покупателей новостроек, у которых заключен договор участия в долевом строительстве, а не некий «серый» его аналог[1].

Большинство экспертов уверены, что, в конечном счете, кто-то должен будет заплатить за эту страховку. И скорее всего, расходы целиком лягут на плечи конечного потребителя, что неизбежно приведет к росту цен. Однако новый закон должен помочь защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, хотя есть мнение, что риски дольщиков, наоборот, могут возрасти, причем «в геометрической прогрессии».

Для совершенствования политики, имеющей своей целью решение проблемы «обманутых дольщиков», могут быть предложены следующие методы и инструменты:

1. Как показано выше, государство каждый год вносит изменения в законодательную базу, принимает и утверждает новые законы, проекты. Однако до сих пор не было разработано такого законопроекта, который бы удовлетворял интересы и дольщиков, и девелоперов, и государства. Число «обманутых дольщиков», проблемных объектов растет с каждым годом, лишь в некоторых регионах увеличения не происходит. Вследствие этого можно говорить о том, что дальнейшее совершенствование законодательной базы просто необходимо.

2. Дальнейшее продвижение и развитие страхования. Этот метод существует уже относительно давно, однако пользуются им довольно немногие вследствие высокой цены и недостаточной разработанности. Во-первых, следует осуществить информационную поддержку страхования, необходимо, например, донести различными способами (радио, телевидение, интернет) сегменту населения, подверженному риску стать «обманутыми дольщиками», о преимуществах данной процедуры. Во-вторых, пересмотреть само страхование, рассмотреть возможности снижения цен на данную услугу, поскольку внедрение данной процедуры поможет решению проблемы «обманутых дольщиков», но повлечет за собой другую проблему: рост цен и, как следствие, снижение спроса.

3. Развитие кредитных систем. Возможен такой вариант, что если государство окажет поддержку долевому строительству в виде выдачи кредитов под невысокий, «льготный» процент, это, в результате, приведет, во-первых, к снижению такого явления, как «банкротство застройщиков», а во-вторых, полностью изменит сам процесс строительства: теперь дольщики не будут предварительно вносить полную сумму за еще не построенный объект, так как у застройщиков появится возможность осуществлять строительство за свой счет, вернее, за счет кредитных ресурсов. Это, в результате, приведет к значительному снижению числа «обманутых дольщиков».

4. Совершенствование механизмов взаимодействия государственных структур, призванных решать проблемы уже «обманутых» дольщиков. Одним из эффективных мероприятий в данной области может стать усиление контроля над работой ведомств, ответственных за осуществление помощи и поддержки проблемных объектов, имеющей своей целью снизить проблемы постоянно сдвигающихся сроков завершения строительства.

Таким образом, рассмотренные меры государственной политики по решению проблемы «обманутых» дольщиков и предложенные мероприятия по решению данной проблемы призваны не только решать проблемы уже «обманутых» дольщиков, но и предупреждать появление новых.

Список литературы

1. Аракелян Елена. Обманутым дольщикам станут выплачивать страховку // Комсомольская Правда – 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://www.kp.ru/daily/26009/2935043/ (дата обращения 24.03.2013) 2. Захарычева Татьяная. Дольщики возвращаются // Аргументы и факты - 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ul.aif.ru/realty/article/31479 (дата обращения 27.03.2013)

3.Костров Вячеслав. Кто обманывает «обманутых дольщиков» // Газета BN.RU – 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://www.bn.ru/tags/story/13426.html (дата обращения 27.03.2013)

4.Мазаева Марина. Комментарии к ФЗ РФ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ И ФЗ « О некоммерческих организациях» // Российская газета. Федеральный выпуск №6009 (33) – 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru/2013/02/15/organizazii-dok.html (дата обращения 19.03.2013)

5. Малайчик Марина. Точка зрения: Кредит доверия повышает ставки. Страховка нужна // Газета Ведомости - 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/411081/ (дата обращения 19.03.2013)

6. Селютин Александр. Банкротов ждет расплата // Российская бизнес-газета, №884 (6) – 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru/2013/02/19/bankrotstvo.html (дата обращения 27.03.2013) 7. Сидоров Павел. Злоключения обманутых дольщиков закончатся // Аргументы и факты – 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://www.samara.aif.ru/money/article/30772 (дата обращения 23.03.2013) 8. Хинштейн Александр. Подсчитано количество обманутых дольщиков в России // GP News – 2013. [Электронный ресурс]. URL: http://gpnews.ru/economics/548664-podschitano-kolichestvo-obmanutyh-dolschikov-v-rossii.html (дата обращения 01.04.2013)

9. Министерство регионального развития Российской Федерации. URL: http://www.minregion.ru/

10. Федеральный закон Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ // Российская газета. Федеральный выпуск №5529 (23 полоса) – 2011. [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru/2011/07/15/bankrot-dok.html (дата обращения 21.03.2013)

 

 

 

Код для цитирования: Скопировать