VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2014

Рынок недвижимости в настоящее время приобретает большую значимость. Одна из важнейших составляющих развития любого города или района – его рынок недвижимости. В жилом массиве г. Находки он уникален. Масштабная застройка огромного района пойдет на пользу любому микрорайону. Поскольку вместе с новостройками будет развиваться инфраструктура,　будут появляться рабочие места, крупнейшиекомпании открывать свои филиалы и представительства. Все это, несомненно, повлияет на цены жилой недвижимости, в частности на «вторичный рынок». Со слов ведущих специалистов агентства недвижимости, сейчас наблюдается оживление этого рынка. Рост цен будет продолжаться до нового года. Квадратные метры в квартирах с разным количеством комнат дорожают непропорционально. Сильнее всего рост цен заметен на однокомнатных квартирах. За 4 месяца с мая по август 2013 г. он составил 16,5%. Средняя цена предложения 1 м² в однокомнатных квартирах увеличилась с 49 017 руб. до 57 102 руб. Для сравнения - в четырехкомнатных апартаментах цена 1 м² за то же время выросла всего на 3,2% с 43 404 до 44 813 рублей.

Многие районы города активно строятся. На улице Спортивной сейчас есть возможность приобрести квартиры в новом десятиэтажном доме, а на улице Постышева возводятся объекты различного формата, но все они тоже отличаются высоким качеством современного жилья. А их «разнометровость» позволяет выбрать наиболее подходящий вариант по цене. Например, новая однокомнатная квартира площадью 40 метров в 16-и этажном доме продаётся за 2,2 миллиона рублей.

Изюминка многих районов - частный сектор. В секторе домовладений существует огромный выбор участков для будущего строительства. В жилом массиве у покупателя есть самый широкий выбор вариантов из тех предложений, что имеются в дачных товариществах. Цена земельного участка площадью 6 соток, пригодного для застройки, колеблется от 1,5 до 6 миллионов рублей и выше. В зависимости от расположения и наличия коммуникаций на участке.

Рынок коммерческой земли будет пополняться за счет кварталов частных домовладений. Рынок земли в Находке считается наиболее динамичным. За год земля здесь подорожала минимум на 50-60%, а самые интересные участки в центре города успели вырасти в цене в 2-3 раза. Наряду с мелкими участками в несколько соток, активным спросом стали пользоваться площадки от 15 соток до 0,5 га - для последующего строительства жилых домов, торговых и офисных объектов. Но такие свободные площадки сегодня могут образовываться лишь за счет расселения и объединения более мелких участков в частном секторе.

Цена за сотку земли в городе колеблется в очень широких пределах: от 20 тыс. руб. на окраинах до 150 тыс. руб. в центре. В спальных районах (Южный, МЖК) сотка земли под жилую недвижимость (не на магистрали) сегодня может стоить 30-40 тыс. рублей и выше. В центре такой участок будет стоить 100-150 тыс. рублей за сотку. Такая же ситуация с участками под офисы и магазины. Земля на районных магистралях и оживленных улицах под коммерческую застройку обойдется в 20-70 тыс. руб. и более за сотку в зависимости от местоположения.

Расселение может быть прибыльным бизнесом.

В отличие от других городов в Находке много земли в городской черте занято частными домовладениями и промышленными предприятиями. Не составляет исключения и центр города, где присутствуют целые локальные кварталы из частных домов и производственных площадок. Перспективное развитие этих территорий в ближайшие 10 лет на данных участках. Хорошая доходность операций от расселения домовладений и «очистки» документов с целью последующей перепродажи крупному застройщику способствует активному развитию этого сектора рынка.

Участки от 15 соток и до 0,5 га (50 соток) - сегодня наиболее востребованный сегмент. Учитывая существующие ограничения по этажности в центре города, наиболее выгодно приобретать участки, где есть возможность построить здание в 15-17 этажей. Год назад они стоили 30-40 тыс. за сотку. За прошедший год цена на них удвоилась.

Основным покупателем мелких участков на оживленных улицах остается малый бизнес. Весьма востребованы участки в 6-10 соток, выходящие фасадом на улицы Бокситогорская, Пограничная, Ленинградская, Малиновского. Новые владельцы строят здесь магазины, кафе, автосервисы и т. д. Приобретая частные домовладения (участки) для последующей перепродажи или возведения коммерческого объекта, нужно обращать внимание на статус земли. Если она не выкуплена, ее необходимо приобрести в собственность, иначе возможны ситуации, когда крупный застройщик, пожелавший возвести здесь свой объект, сможет отселить вас через суд, предложив среднерыночную цену за участок. А с владельцем земли ему придется долго торговаться о цене объекта.

По мнению экспертов, сегодня весьма востребованы участки в 30-60 соток на улицах Шоссейная, Владивостокская, Маяковского, Ленинградская, Нахимовская. Цены на них составляют 20-70 тыс. за сотку, но предложения по продаже таких объектов единичны. Промышленные (нежилые) территории с подобной площадью давно распроданы, владельцы существующих крупных участков (промбаз, действующих предприятий, землеотводов в 1,5-3 га и больше) обычно не рассматривают варианты реализации своих объектов, как частями, так и в целом. Основным источником пополнения вторичного рынка земли будут участки в 20-50 соток в ближайшие 2-3 года. Вероятно, ожидать расселение домовладений, расположенных вдоль улиц.

Инвесторам стоит обратить внимание на участки, расположенные на улицах, ответвляющихся от магистралей районного и трансрайонного назначения. Неплохая транспортная доступность, реальные цены на отселение, большое количество ветхих домовладений - все это предполагает привлекательность данных районах.

Сегодня застройщики активно скупают привлекательные участки земли (от 20 соток, от 50 тыс. руб. за сотку) в крупных спальных районах (МЖК, КПД) для возведения жилой недвижимости. На рынке предлагаются и большие (от 1 га) участки во Владимиро-Александровском, Боец - Кузнецово. Там цена меньше - от 20-30 тыс. руб. за сотку, но участки эти, по мнению специалистов, менее перспективны.

Низкая цена таких предложений не означает более низких затрат при последующем строительстве. В этих районах хуже развита коммунальная инфраструктура, и затраты строителей на коммуникации могут быть весьма существенными. Кроме того, новые квартиры в таких районах реализовать сложнее, чем в центре города.

Описание месторасположения объекта оценки.

Объект оценки -стоящий пятиэтажный жилой дом,по адресу:Приморский край, г.Находка, ул. Пограничная 50

Объект оценки расположен среди других частных домовладений, подъезд к нему осуществляется с улицы Пограничная.

В прилегающей к домовладению, зоне имеется достаточное озеленение.

Жилой дом расположен в зоне с хорошо развитой инфраструктурой.

Земельный участок характеризуется развитой сетью водонаполненных коммуникаций, находится в квартале, застроенным жилыми и нежилыми зданиями, освещенностью в ночное время, уборкой территории в любое время года. В непосредственной близости от жилого дома не проводятся строительные работы.

Зона характеризуется низким потоком пешеходов.

По прилегающим дорогам движение осуществляется круглосуточно и круглогодично с высокой интенсивностью.

Местной осадки грунта вокруг здания не обнаружено. Подземные выработки отсутствуют. Зона не использовалась под свалку отходов. Жилой дом не является памятником истории и архитектуры.

Зона уверенного приема телепередач и применения сотовой связи.

Домовладение расположено вне зоны оползневых явлений. Техническое состояние соседних построек, в целом, хорошее.

Местоположение оцениваемого объекта приведено на фрагменте карты города.

Характеристика основных строительных конструкций жилого дома:

Стены и перегородки: кирпичные.

Перекрытия и покрытия: железобетонные.

Крыша: металлочерепица.

Полы: бетонные, покрытые мраморной, керамической плиткой, ковролин.

Проемы оконные: металлопластиковые.

Дверные проемы: деревянные.

Состояние внутренней отделки помещений можно охарактеризовать, как отличное. На первом, втором и цокольных этажах, стены оштукатурены, покрашены, оклеены обоями, облицованы керамической плиткой, потолки подвесные из гипсокартоновых конструкций, на полу - мрамор, керамическая плитка, ковролин. В мансарде стены обшиты деревянной рейкой, полы - паркет.

Оконные проемы - металлопластиковые, лестницы и дверные проемы -деревянные.

В санузлах полы и стены облицованы керамической плиткой, состояние сантехнических устройств - отличное.

Внутренние сантехнические устройства: электричество, водоснабжение, канализация, газ.

На основании проведенного обследования на дату оценки были сделаны следующие выводы:

• техническое состояние строительных элементов дома отличное;

• хорошее качество СМР на оцениваемом объекте и надлежащее их техническоеобслуживание позволяет обеспечить нормативный срок эксплуатации данного дома;

• внешний вид жилого дома нормальный;

• вышеперечисленные выводы по состоянию дома учтены при определении егорыночной стоимости.

Значение рынка недвижимости для города, района, края очень велико. Это составляющая его развития. При появлении новостроек развивается инфраструктура города, появляются рабочие места, различные компании и организации открывают свои филиалы и представительства. Все эти факторы способствуют притоку и улучшению жизни населения.

Литература:

1. http://www.coolreferat.com/Рынок_недвижимости .

2. http://forexaw.com/TERMs/Industry/Construction/l97_Рынок_недвижимости_Real_estate_market_это

3. http://www.iworld.ru/attachment.php?barcode=978591180039&at=exc&n=0

Код для цитирования: Скопировать