IV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2012

 Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом.

 Для России важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования. Многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения.

 Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.

 - Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию "латифундий" латиноамериканского типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через рынок, а были подарены колониальными властями: в Бразилии - от лица португальской короны, в других странах - от испанской короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья не образовывались при скупке мелких участков. В России на латифундии более всего похожи бывшие колхозы - участки в 5000 га, с сотнями работников и производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков га) частных фермах Западной Европы.

Можно законодательно запретить иностранцам приобретать сельхозугодья, как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях

Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить размер участка, который приобретается одной семьей, как в Дании, Новой

Зеландии и других странах.

 - Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками земель, целесообразно обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

 - Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие деньги. Однако спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекуляция земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с другой - свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов купли-продажи участков.

 Во многих странах с рыночной экономикой, где работает механизм получения прибыли от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот, введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в 1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти лет - 60, до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

 - Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий.

 Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы хотя бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

 - Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам. Опыт других стран и самой России снимает это опасение.

 Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками.

 Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Роль такого закона и призван сыграть Земельный кодекс.

 Земельный кодекс в нынешнем варианте решает вопрос получения гражданами России земельных участков для организации крестьянского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, и животноводства, индивидуального жилищного, дачного строительства и т.д. Но в нем содержатся жесткие ограничения правомочий по распоряжению земельными участками и долями.

 Следовало бы признать за собственником право распоряжения земельными участками, в том числе и сдачу их в залог под выполнение кредитных или иных обязательств. Без залога земли товаропроизводителю сегодня не решить своих финансовых проблем.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв.при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

 Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

 Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Одной из важнейших задач в сфере развития рынка земли является продолжение процесса разграничения госсобственности на землю: на собственность федеральную, субъектов и муниципальную собственность.  По данным Росстата, большая часть российских земель (92,2%) продолжают находиться в публичной собственности. Причем по большей части в собственности неразграниченной. 70% - это земли лесного фонда. 16,8% - земли сельхозназначения, 6,4% - земли запаса, 2,2% - земли особо охраняемых территорий и лишь 1 % - земли населенных пунктов.

Актуальным остается вопрос о разрешенном использовании земельных участков. Предполагалось, что эти вопросы будут решены при принятии муниципальными образованиями правил землепользования и застройки в течение 5 лет после принятия Градостроительного кодекса,но этого не произошло. В отсутствие этих правил продолжают действовать временные правила, которые допускают принятие «индивидуальных решений об изменении видов разрешенного использования земли главой местной администрации - то есть фактически произвольно.

 Несмотря на то, что основной массив норм в области земельного законодательства принят, многие нормы оцениваются экспертами критически. Не согласован ряд норм Градостроительного и Земельного кодексов. Несогласованности есть и в самом Земельном кодексе. В Кодексе закреплен «принцип единой судьбы двух объектов недвижимости - земельного участка и находящегося на нем объекта». При этом вопрос о том какая вещь является главной, а какая второстепенной в самом Кодексе решается по-разному.

 В настоящее время планируется внести концептуальные изменения в законодательство о недвижимом имуществе. По указу и поручению президента разработан законопроект, предусматривающий «новую систему вещных прав на недвижимость». В частности введение права застройки, предусмотрена подробная регламентация сервитутов и другие новеллы.

 В рамках совершенствования самого Земельного кодекса подготовлены два законопроекта. Это правительственные поправки, которые направлены на совершенствование процедур предоставления земельных участков для строительства и на совершенствование порядка при установлении видов разрешенного использования участков. Второй правительственный законопроект направлен на отмену деление земельных категорий.

 Решаются также вопросы льготного предоставления земельных участков. В частности, предоставление участков некоммерческим объединениям граждан, которые созданы для жилищного, дачного строительства, огородничества и садоводства. Предусмотрены определенные критерии и правила предоставления участков без торгов и, в том числе, бесплатно, если членами кооператива являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Планируется также внести законопроект об отмене ряда категорий земель из-за дублирования с институтом зонирования, предусмотренного в Градостроительном кодексе. Предлагается сохранить только три категории земельных участков - земли особо охраняемых природных территорий, земли лесного фонда и земли водного фонда. Остальная территория должна подлежать зонированию.

 Предусмотрены также поправки, касающиеся изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Сегодня по этому вопросу есть ряд противоречий на законодательном уровне, и интересы собственников изымаемых участков недостаточно защищены. Это было хорошо видно на примере изъятия земель под олимпийские объекты. Например, нет нормы, когда собственники узнают обо всех условиях сделки. Сегодня можно за день до истечения срока представить собственнику договор об изъятии.

Эксперт проектов Министерства финансов Германии, доктор Эмиль Маркварт назвал ряд существенных отличий российской и европейской системы земельных отношений, которые препятствуют созданию цивилизованного рынка земли в России.

 Во-первых, по его словам, Россия не испытывает дефицита этого ресурса. «Обилие земли накладывает отпечаток на регламентирование и исполнение законов в этой сфере», - отметил он.

 У российского государства чрезмерно много земельной собственности, подчеркнул эксперт, добавив, что неразграниченная госсобственность по некоторым данным составляет 85-87%. Кроме того, «у государства нет законодательных ограничений на право собственности и нет стимулов, чтобы передавать эти участки в активный экономический оборот». «Фактически Российская Федерация на сегодняшний день не уплачивает земельный налог», - отметил он.

 Публичная власть, по его словам, часто «цепляется за землю, как некий властный ресурс, с которым она нелегко расстается».

 Большое количество земли в госсобственности и в собственности отдельных административных структур - безусловно, фактор «искажающий экономические отношения».

Код для цитирования: Скопировать