IV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2012

Земля - это уникальные ресурс, так как является не только территориально-природным базисом исторического месторасположения этноса народа, но сложным социально-эколого-экономическим объектом управления. Современное развитие мировой экономики показывает, что в современных условиях регулируемая рыночная экономика требует такого государственного управления земельными ресурсами, которое обеспечивает строгое соблюдение системы земельного и гражданского законодательства в сочетании с экономической самостоятельностью субъектов землепользования.

С начала 1990-х гг. в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений.

Земля стала объектом гражданского оборота и объектом налогообложения. Переход прав на целые земельные участки от одних землевладельцев к другим, т.е. распоряжение землей осуществляется на сегодняшний день по воле этих лиц без доминирующего участия органов власти. Это привело к тому, что органы местной и государственной власти теряют информацию фискального характера о земле и не могут правильно исчислять и взимать плату за землю. Резко активизировался оборот большого числа земельных участков, переданных в собственность гражданам для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Проблема управления земельными ресурсами в Российской Федерации, с учетом проводимых социально-экономических реформ, является актуальной и острой. Основное внимание уделяется нормативно-правовому обеспечению и ведению государственного земельного кадастра. Данным направлениям посвящено много работ и исследований. Однако проблема управления земельными ресурсами в целом освещена довольно слабо, несмотря на актуальность и значимость данного направления государственного и муниципального управления. За более чем пятнадцать лет земельной реформы в стране работ, в которых бы раскрывались методологические, экономические и правовые основы управления земельными ресурсами - единицы. В особенности это актуально в отношении муниципального управления земельными ресурсами.

Перед Россией на современном этапе стоит непростая задача завершения реформирования земельных отношений и создания своей национальной системы землепользования. По Конституции земля и другие природные ресурсы России могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В октябре 2001 года был принят Земельный кодекс, главной целью которого было заложить основу рынка земли и объединить многочисленные нормативные акты в этой области в единый документ. Однако задача объединения этих норм в полной мере не решена до сих пор. Предпринятые государством законодательные меры по созданию рыночных условий оборота земли не привели к слиянию в единый объект недвижимости существующих в различных правовых режимах зданий и занимаемых ими земельных участков. Одной из важнейших задач в сфере развития рынка земли также является продолжение процесса разграничения госсобственности на землю [5].

Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопросы: какие направления развития рынка земель возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования земельного рынка [2].

Система управления земельными ресурсами в настоящее время соподчинена Министерству экономического развития РФ, в ведении которого находятся функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения). Такое соподчинение имеет положительный результат, т. к. позволяет более качественно осуществлять управление в этой сфере, для наиболее эффективного разрешения существующих проблем, учитывая особенности управления земельными ресурсами, и отвечает интересам государственного управления в указанной сфере. Исходя из основных методов государственного управления землепользованием государственные органы по характеру управления землепользованием можно разделить на органы общей компетенции и органы специальной компетенции. К органам общей компетенции необходимо отнести Правительство РФ, обладающее широкими полномочиями в области управления землепользованием, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, регулирующие вопросы предоставления и изъятия земельных участков; соблюдения режима землепользования; определения правил застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований и планирования их развития; разработки и реализации различных программ (федеральных, региональных, местных) использования и охраны земель и т. п. [3]. В свою очередь, к органам специальной компетенции необходимо отнести Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая в настоящее время наделена широкими полномочиями в области земельных ресурсов.

Территориальные органы Росреестра осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции государственного земельного контроля.

Существование государственного кадастра недвижимости во многом способствует развитию земельной реформы и формированию рынка земли. Государственный земельный кадастр является основным инструментом регулирования земельных отношений. Механизм регулирования земельных отношений представлен на рисунке 1.

Рынок земли - особая экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны основываться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.

Однако, по мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно [2].

Рассмотрим рынок земли на примере Республики Мордовия. По данным государственной статистической отчетности по состоянию на 1 января 2011 года в Республике Мордовия государственные и муниципальные земли используются на условиях аренды 88993 арендаторами земельных участков на площади 236,3 тыс. га (таблица 1).

Всего в течение 2010 года в республике совершено 10,1 тыс. сделок с земельными участками на площади 15,2 тыс. га, что по сравнению с прошлым годом больше на 4,6 %.

Наследование земельных участков осуществлено 2940 гражданами на площади 660,5 гектаров.

Сделки по купле-продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами за истекший год составили 2543 единиц на площади 1788,05 га.

Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления уменьшилась по сравнению с 2009 годом и составляет 1651 единиц на площади 3754,88 га.

Количество прочих сделок с земельными участками (дарение, аренда текущего года) заключенных в 2010 году составило 2644 единицы.

Предоставление земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности в аренду является в Республике Мордовия основной формой земельных отношений и составляет 91,7 % от всех сделок.

Общее состояние земельного рынка в Республике Мордовия можно характеризовать как динамично развивающееся, в некоторых районах со значительным ростом. Так в Ардатовском, Большеигнатовском, Зубово-Полянском, Рузаевском, Темниковском муниципальных районах совершено сделок в 2010 году больше чем в 2009 году соответственно в 2,1, 2,9, 1,6, 2, 3  раза. Наибольшее их количество совершено в городском округе Саранск-1350 сделок.

В целом по республике количество сделок с земельными участками по купле-продаже и дарению увеличилось по сравнению с прошлым годом на 17,4%.

Земельный рынок в значительной степени зависит от месторасположения земельных участков относительно районных центров и г. Саранска.

Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления, по сравнению с прошлым годом, уменьшилась на 231 сделку, дарение земельных участков  увеличилось на 16 сделок, а продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами увеличилась на 452 сделки.

 

Таблица 1 -Предоставление земельных участков в аренду местными органами власти в Республике Мордовия

Категория земель	2007 г.		2008 г.		2009 г.		2010 г.
	Пло- щадь, га.	Числен-ность аренда-торов, чел.	Пло- щадь, га.	Числен-ность аренда-торов	Пло- щадь, га.	Числен-ность аренда-торов	Пло- щадь, га.	Численность аренда-торов
Земли вне населенных пунктов	211591	32801	197729	30706	213999	29636	219024	29679
Земли населенных пунктов	16752	58220	16967	58681	17076	57869	17365	59314
Всего	228343	91021	214696	89387	231075	87505	236389	88993

В 2010 году в целом по Республике Мордовия было продано 1651 государственных и муниципальных земельных участка на площади 3754 га, из них:

• гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и других целей - 1463 ед. (174,9 га);
• юридическим лицам для предпринимательской деятельности - 188 ед. (3579,9 га).

Данные о продажах государственных и муниципальных земель в Республике Мордовия с 2007 по 2010 гг. приведены в таблице 2.

В 2010 году было выкуплено юридическими лицами в черте населенных пунктов 174 земельных участков на площади 164,8 га и вне населенных пунктов 14 земельных участков на площади 3415 га

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, предусматривающим сделки с правами аренды (ст. 615) в республике за последние годы получили распространение сделки по продаже прав аренды.

В 2010 году на конкурсах и аукционах была проведена продажа прав аренды муниципальных земель гражданам и юридическим лицам. Всего были выкуплены права аренды на 292 земельных участка площадью 620,4 га, в том числе земель поселений - 289 земельных участков на площади 42 га.

 

Таблица 2- Продажа государственных и муниципальных земель в Республике Мордовия

	2007 г.		2008 г.		2009 г.		2010 г.
	Число сделок, ед.	Площадь, га	Число сделок, ед.	Площадь,  га	Число сделок, ед.	Площадь,  га	Число сделок, ед.		Пло- щадь,  га
1. Гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства:
- вне населенных пунктов	-	-	-	-	-	-
- в населенных пунктах	1119	118,3	1391	175,3	1542	767,5	1463	174,9
ИТОГО:	1119	118,3	1391	175,3	1542	767,5	1463	174,9
2.Юридическим лицам для предпринимательской деятельности:
- вне населенных пунктов			64	2368,4	91	11601,7	14		3415
- в населенных пунктах	37	22956,13	231	480,4	249	219,2	174		164,8
ИТОГО:	126	161,3	295	2848,9	340	11820,9	188		3579,9
ВСЕГО:	163	23117,49	1486	3024,2	1882	12588,4	1651		3754,8

Правовой основой для сделок между гражданами и юридическими лицами являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2010 №435-ФЗ.

По данным статистической отчётности за 2010г. в Республике Мордовия было зарегистрировано 2543 договоров (на площади 1788 га) по купле - продаже застроенных и незастроенных земельных участков между гражданами и организациями (таблица 3).

 

Таблица 3-Сделки с земельными участками в Республике Мордовия

Сделки с земельными участками	Год	Всего сделок/га	Сделок в населенных пунктах/га	Сделок вне населенных пунктов/га
Купля-продажа земельных участков юридическими лицами и гражданами для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства	2007	2489/2072,60	2447/452,03	-
	2008	2586/4009,8	2106/480,9	480/3529
	2009	2091/7697,4	1951/335,4	140/7362
	2010	2543/1788	2389/894,3	154/893,7

Как и в предыдущие годы, в 2010 году большая часть сделок по купле-продаже земли между гражданами и организациями относится к участкам, используемым для ведения личного подсобного хозяйства, животноводства, садоводства, они составляют 50,8% (1294 ед.) от общего числа сделок, а также для индивидуального жилищного строительства - 41% (1045 ед.).

В 2010 году цена на незастроенные земельные участки населенных пунктов, проданные органами государственной власти и местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства гражданам, составила от 0,5 до 23 руб./кв. м. В г. Саранске для использования в целях промышленности и иного специального назначения цена 1 кв. м земли составила 82 рубля [4].

Следовательно, можно сделать вывод, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности в аренду, является в Республике Мордовия основной формой земельных отношений.

Начатые преобразования в области управления земельными ресурсами необходимо продолжить. Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, без их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционного процесса. Информационное обеспечение системой ГЗК позволяет осуществлять ряд действий в следующих областях:

в области правовых отношений - обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ними, государственной и судебной защиты прав физических и юридических лиц, муниципальных образований и субъектов РФ, формирование уверенности собственников, владельцев, пользователей, в том числе и арендаторов в своих правах на земельные участки и иную недвижимость, разграничение прав собственности на земельные участки между федеральными органами и органами субъектов РФ, осуществление практической деятельности по разграничению государственной, муниципальной и частной собственности на землю;

в области экономики - обеспечение поступлений земельных платежей в бюджет страны, регионов и муниципальных образований, расширение налогооблагаемой базы, проведение массовой кадастровой (экономической) оценки земель, информационная поддержка рыночного оборота земли, совершенствование механизма налогообложения земли и иной недвижимости путем установления зависимости земельных платежей от рыночной стоимости и доходности используемых земельных участков и объектов недвижимости, уменьшение числа субъектов земельных отношений, пользующихся льготами; увеличение стоимости основных фондов предприятий, защита их от инфляции.

Автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости - это первый сделанный шаг на пути дальнейшего развития.

 

Библиографические ссылки

1. Земельный кодекс Российской Федерации.
2. Мальцев К. В. Проблемы развития земельного рынка в РФ/ К. В. Мальцев// Регионология. - 2008. -№4. - С. 24-25.
3. Новикова С. Н. Система органов исполнительной власти в государственном управлении земельными ресурсами: этапы становления, тенденции развития/ С. Н. Новикова// Вестник ТОГУ. -2010.- №1(16). - С. 235-236.
4. Региональный доклад о состоянии и использовании земель  Республики Мордовия в 2010 году.
5. http://er.ru/news/2011/10/10/v-gosdume-obsudili-problemy-sozdaniya-civilizovannogo-zemelnogo-rynka/

Код для цитирования: Скопировать