IV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2012

На сегодняшний день достаточно важным представляется установление отношений, получивших название "соседское право".

В связи со становлением в нашей стране класса частных собственников введение в регулирование отношений между собственниками соседних земельных участков и расположенных на них строений частноправового регулирования взамен доминирующего с советских времен публично-правового является очевидным. Примечательно, что положения о регулировании соседских отношений получили закрепление в Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, где закреплен перечень норм о соседском праве: собственник земельного участка не вправе запретить воздействие исходящих с другого земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка; обязанность собственника земельного участка не возводить либо сохранять здания (сооружения), в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на другой земельный участок и др.). Заметим, что предпосылки правового регулирования соседского права были заложены еще в русском дореволюционном праве, в котором под ним понимали ограничения права собственности соседей, включали в его состав некоторые права частного участия в чужом имуществе и отграничивали от вещных сервитутов^[1].

В последнее время в цивилистической литературе все чаще можно встретить критику современного положения дел в сфере регулирования отношений между соседями - собственниками недвижимых имуществ. Теоретики и практики предлагают изменить и дополнить заложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации нормы о вещных правах и, в частности, правах на чужие вещи. Звучат предложения о выделении в Гражданском кодексе Российской Федерации специальной главы, которая носила бы название "Сервитуты" и вобрала бы в себя с целью совершенствования законодательства и устранения пробелов положения, в течение многих веков выработанные цивилистической доктриной^[2].

Более того, цивилисты совершенно обоснованно предлагают провести более глубокую реформу в сфере регулирования соседских отношений и ввести в российское гражданское право институт соседского права, известный еще со времен римского частного права. В гражданском законодательстве Российской Федерации практически полностью отсутствуют нормы так называемого соседского права. Речь идет об ограничениях права собственности на земельный участок, закрепленных в законе, но направленных не на защиту публичных интересов, а на защиту интересов собственников соседних земельных участков соседского права^[3].

Несколько слов о негаторном иске. Статья 304 ГК РФ определяет негаторный как требование об устранении всяких нарушений права собственности, если эти нарушения не соединены с лишением владения.

Подавляющая часть негаторных требований вытекает из соседских отношений. Наиболее характерным примером использования негаторного иска для разрешения спора между соседями могут служить дела по нарушениям в виде воспрепятствования допуску к принадлежащей собственнику недвижимости. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 05.08.2004 N Ф09-2445/04-ГК суд указал, что установление ответчиком забора, преграждающего доступ на соседний земельный участок, при том что такой проход существовал ранее, нарушает права истца, который лишается возможности нормального доступа к своему имуществу, в связи с чем требования о пресечении действий, нарушающих права собственника, подлежат удовлетворению. В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 06.05.2006 N А43-13086/2003-23-443 суд пришел к выводу о доказанности факта лишения законного владельца недвижимости возможности пользования крановым оборудованием по причине возведения смежным землепользователем ограждения в зоне перемещения крана и удовлетворил иск о защите прав собственника.

Негаторный иск является наиболее эффективным способом нормализации соседских отношений. В соответствии с п. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, а п. 2 ст. 36 закрепляет правило, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Законодательству Российской Федерации неизвестно ограничение права собственности на земельные участки, вытекающее из так называемого соседского права.

Негаторный иск является основным способом защиты прав собственника земельного участка от действий владельца сервитута (статьи 274 и 277 ГК РФ), когда устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Негаторный иск может быть предъявлен в отношении прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ). В связи с этим стоит заметить, что исторически он и возник как иск, отрицающий именно сервитут^[4].

Вопрос о так называемом соседском праве встает всякий раз, когда сталкиваются права владельцев соприкасающихся друг с другом объектов недвижимости. Возникающие при этом коллизии интересов двух равноправных субъектов призваны разрешать нормы, составляющие институт соседского права.

Нормы соседского права относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей. Они ограничивают право собственности, потому что стесняют собственника в осуществлении определенных правомочий, которые могли бы осуществляться в полной мере, если бы не соответствующие постановления закона. Они являются законными, потому что устанавливаются законом (иными актами законодательства) в противовес ограничениям, которые накладываются по воле самого собственника (по сделке между собственником и управомоченным, в частности, в силу установления сервитута). Наконец, речь идет об ограничениях, установленных исключительно в интересах определенных лиц (соседей), а не общества в целом.

Необходимо отметить, что в сфере соседских отношений важную роль играет обычай, на основе которого находят разрешение конфликты между соседями. Бесспорно, что обычай в этой сфере - лучший регулятор взаимоотношений между соседями, так как он ближе всего к той местности, в которой возник конфликт, и, значит, чаще может разрешить его между спорящими сторонами справедливее и правильнее.

Касаясь объектов, при эксплуатации которых применяются нормы соседского права, речь может идти только о недвижимом имуществе, участники отношений соседства должны быть владельцами объектов недвижимости. Столкновение субъективных гражданских прав на объекты движимости не обсуждается по нормам соседского права.

Сферами применения норм соседского права следует признать земельные и жилищные отношения, т.е. столкновение прав владельцев соседних земельных участков (включая споры между владельцами застроенных земельных участков, возникающие из эксплуатации наземной недвижимости), а также соседних квартир (комнат в коммунальных квартирах) в многоквартирных домах.

Спор о границе между собственником и соседом может возникнуть из-за того, что граница между соседними участками изначально была нечетко установлена на местности, или установленная в надлежащем порядке граница не соответствует титулу, или установленная ранее на местности в надлежащем порядке граница полностью или частично не сохранилась в результате уничтожения документов межевания и (или) межевых знаков. Поставленное на надлежащие законодательные и организационные рельсы межевание, как часть процедуры кадастрового учета, призвано свести к минимуму пограничные споры между владельцами смежных участков.

Несмотря на то, что в процессе ведения землеустроительного дела все соседние собственники земельных участков подписываются под границами в акте согласования границ, спор о границах между соседями не может быть исключен даже тогда, когда оба участка прошли кадастровый учет. Примером допустимости спора может быть заблуждение соседа относительно соответствия границ на предварительном плане границам в натуре или ошибка (а также подлог) землеустроителя, в результате которой границы на плане не соответствуют границам в натуре.

Нередко можно встретить случаи нарушения границы смежных участков в результате строительства, т.е. когда постройка на одном земельном участке зашла за границу другого участка. Естественно, встает вопрос о том, что делать с таким зданием или иным сооружением. Формально нарушение границы дает собственнику соседнего участка требовать сноса такой постройки.

Если застройщик не знал и не должен был знать о том, что он нарушает границу чужого земельного участка (добросовестный застройщик), постройка не подлежит сносу. Причем считается, что застройщик знал о нарушении границы, в частности, если сосед поставил его в известность с самого начала нарушения границы (закладка фундамента); оповещение застройщика, сделанное после окончания строительства, не опорочивает добросовестность. При недобросовестности застройщика пострадавший сосед всегда имеет право иска о сносе постройки. Как при добросовестности, так и при недобросовестности застройщика пострадавший собственник имеет право требовать выкупа участка, застроенного в процессе нарушения границы. Пострадавший собственник всегда может требовать сноса постройки, если значительная ее часть оказалась на территории его участка.

Соседское право дает соседу возможность запретить собственнику участка новое строительство, если в результате строительства соседу может быть причинен ущерб. Речь, конечно, идет не о тех случаях, когда новое строительство собственником участка может создать неудобства в пользовании соседом своим участком и постройками на нем или уменьшить ценность этих объектов. К примеру, построенное собственником участка здание закрыло вид на окружающее пространство или сократило доступ света на участок соседа. Имеются в виду случаи, когда новое строительство может причинить физический вред участку или постройкам соседа. Например, собственник участка таким образом роет котлован для фундамента, что возникла угроза проседания почвы у соседа или строящееся собственником участка здание грозит обрушением.

В случае если собственник не ремонтирует принадлежащее (уже существующее) ему здание (или иную постройку) и в этой связи имеется опасность обрушения здания и причинения вреда соседу, последнему должно быть дано право требовать от собственника принятия мер по предотвращению вреда, а если таковые не будут приняты, то сноса грозящего обрушением здания (вероятно, следует допустить исключения в отношении памятников истории и культуры).

Для проведения ремонта строений и иных сооружений соседу часто не обойтись без временного занятия части земли собственника, примыкающей к участку, на котором стоит сооружение. Речь идет об устройстве строительных лесов на смежном участке, разгрузке и складировании на нем строительных материалов. Такая необходимость нередко возникает в городах, где плотность застройки порой не позволяет удовлетворять указанную потребность исключительно за счет использования своей земли (в частности, боковые разрывы между зданиями в старой застройке городов обычно недостаточно широки и без того узкая полоса земли между строениями может быть поделена проходящей здесь границей между участками двух собственников).

В отсутствие специального указания закона собственник строения должен добиваться установления сервитута на часть смежной земли, однако для необходимого (а порой экстренного) ремонта такое регулирование представляется неудобным. Даже если сосед договорится с собственником смежного участка о сервитуте, такое право должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости, а это делает невозможным срочный ремонт строения. Таким образом, следует сделать вывод, что право кратковременного пользования для таких целей земельного участка собственника должно вытекать из закона. Непременным условием возникновения данного права должно являться то, что сосед не в состоянии (или это затруднительно) провести ремонт своего строения без использования участка собственника. Естественно, что собственник вправе претендовать на вознаграждение, размер которого определяется в случае спора судом. Для ясности надо подчеркнуть, что речь идет только о ремонте строения и иного сооружения, обеспечение же строительства должно осуществляться на основании сервитутов^[5].

Следует положительно оценить предложение п. 3.6.2 раздела 4 Концепции об ограничении права собственности на земельный участок в публичных интересах и интересах соседей и п. 2.5 раздела 4 Концепции о необходимости закрепления в ГК РФ правила о том, что вещные права должны осуществляться без нарушений прав и законных интересов других лиц.

Необходимость урегулировать отношения между соседями по недвижимостям возникала всегда (с момента появления института частной собственности) ввиду совершенно естественного, встречающегося на каждом шагу физического соприкосновения объектов недвижимости в пространстве. Конечно, само по себе примыкание одного объекта к другому - еще недостаточное условие для того, чтобы законодатель обращал внимание на это явление. Проблемы соседского права дают о себе знать прежде всего в связи с эксплуатацией объектов недвижимости (или шире - с осуществлением правомочий, составляющих содержание того или иного права на объект недвижимости), которая не всегда может осуществляться строго в рамках физических границ объекта недвижимости, поэтому никто не может исключить распространение эффекта эксплуатации - на какой-то промежуток времени, с той или иной периодичностью, в том или ином объеме - на пространство (объект недвижимости), которое находится под охраной субъективного права другого лица.

Проектом Гражданского кодекса РФ серьезно реформируется институт права ограниченного пользования объектом недвижимости. Глава 20.2 Проекта ГК РФ содержит более детальное регулирование отношений, связанных с сервитутами, чем в действующем законодательстве.

 В частности, в этой главе указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 Проекта ГК РФ установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.

^[1] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009//Вестник ВАС РФ, № 11, ноябрь, 2009. 

^[2] Иванов А.А. Об основных направлениях совершенствования законодательства о вещных правах // Вестник гражданского права. 2008. № 4.

^[3] Живов А.А. Проблема соотношения соседского права, частного предиального сервитута и права участия частного: постановка вопроса//Мировой судья, 2010, № 7.

^[4] Подшивалов Т.П. Определение сферы применения негаторного иска// Современное право, 2010, № 12.                                 

^[5] Литовкин В.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В. Право собственности: актуальные проблемы//Статут, 2008.