IV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2012

Сфера  ипотечного кредитования юридических и физических лиц отражает  динамичный характер  рыночных отношений  в современной России. Быстро изменяющиеся  социальные, политические и экономические условия  обуславливают развитие ипотечных отношений в России, изменение законодательства, регулирующее возникающие  в этой сфере  отношения,  способствуют внедрению новых механизмов ипотечного кредитования.

Роль ипотечного кредитования в решении жилищных проблем российских граждан  вызывают острую  необходимость  определить  новую  сущность,  содержание,  цели  и задачи  ипотечных  отношений,  механизмы  их  реализации с учетом имеющихся проблем современного правового регулирования и сложившейся  практики ипотечного кредитования.

Следует отметить, что опыт правового регулирования отношений, возникающих при ипотечном кредитовании, в первую очередь, жилья, в России только начинает накапливаться,  так как в советский период  широкого распространения такой формы кредитования  строительства и приобретения жилья  не наблюдалось.

В связи с этим, действующие сегодня в данной области правовое  регулирование  ипотечного кредитования имеет отдельные недостатки,  сказывающиеся  на интересах участников ипотечного жилищного кредитования, вызывая недоверие к ипотеке как способу улучшения жилищных условий.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы, современных  финансовых, правовых  и  организационно - экономических механизмов, с целью правового обеспечения прав  участников  ипотечных отношений и их  социальных гарантий.

Совершенствование  законодательной  базы  об ипотеке на современном этапе  должно осуществляться  с учетом состояния  других правовых институтов о земле, ценных бумагах и т.д., так или иначе затрагивающих  проблемы  ипотеки. 

Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.   Проведенное исследование по  данной теме, однако, свидетельствует, что  законодательство и  практическая реализация права на ипотеку оставляет желать лучшего.

 Наиболее значимыми законодательными актами, регламентирующими институт ипотеки в  настоящее время, являются:

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся первым в истории России специальным законом, регулирующим систему  ипотечных отношений, возникающих при залоге недвижимости. В нем изложены основные понятия ипотеки, механизмы регулирования ипотечных процессов, указаны требования и обязательства, которые обеспечивает ипотека.
• Жилищный кодекс Российской Федерации, объединивший в себе базовые понятия жилищных отношений: право собственности, объекты, на которые распространяются жилищные права, взаимоотношения собственников и т.п.
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  в котором детально описаны правила регистрации имущественных прав, в том числе и  при ипотеке. В развитие положений данного закона были  разработаны Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения» и  Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника

- Федеральный закон «О кредитных историях» регламентирует правила ее формирования, использования и хранения, а также  правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками.

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Гражданский кодекс РФ устанавливающий основные положения при заключении, исполнении, прекращении   договоров в рассматриваемой сфере, а также ответственность за не исполнение ипотечных обязательств.

Субъекты Российской Федерации также активно участвуют в законодательном процессе.  Так законом Ивановской области от 30.12.2002 № 101-ОЗ  утверждена  Программа «Жилище» на 2002-2010 годы», с 2009 года в Ивановской области действует программа "Новая региональная ипотека", цель которой, обеспечить гражданам Ивановской области реальную возможность приобрести квартиру в условиях финансового кризиса.  Принято Постановление Правительства Ивановской области от 08.08.2008 № 214-п «О развитии ипотечного жилищного кредитования на территории Ивановской области», др.

Следует отметить, что в 2005 году Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [3].

Ипотека (hypotheca) - это греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства, - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю в период властвования  императрицы Елизаветы Петровны в 18 веке. В теории российского права понятие «ипотека» появилось в 60-70 гг. 19 столетия [2,С.7]. и  было заимствовано из зарубежного права (французского, германского). Следует  заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» также  была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Хотя такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия «безразлично. [4,С.56].

В современной  специальной литературе термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1. когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;
2. когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации. [1,С.33].

Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию можно рассматривать как формально-юридическую.

Под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. При этом к законной ипотеке при наступлении указанных в федеральном законодательстве обстоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в силу закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

Несмотря на значительные  проблемы в существующей ныне системе ипотечного кредитования, наметились положительные тенденции дальнейшего развития эффективной ипотечной системы и механизма реализации  ипотечного кредитования.

Согласно информации ЦБ РФ, опубликованной на его сайте, объем предоставленных ипотечных кредитов в рублях в первом полугодии 2011 года составил 261,4 млрд. рублей (против 125,9 млрд. рублей за аналогичный период 2010 года), рублевый эквивалент кредитов в иностранной валюте - 7,2 млрд. рублей (7,5 млрд. рублей в 2010 году). Объем ипотечных кредитов во втором квартале стал максимальным с третьего квартала 2008 года, когда банки предоставили рекордный объем кредитов (198,3 млрд. рублей). При этом объем кредитования во втором квартале впервые за 2009-2011 годы оказался выше среднеквартального показателя 2008 года (164,0 млрд. рублей).

 Анализируя проблемы правового регулирования   ипотечных отношений и  практики реализации права на  ипотеку (как способ удовлетворения жилищных проблем) следует обозначить следующие проблемы :  1.Сроки кредитования. 2.Отсутствие ресурсной базы используемой для предоставления ипотечных жилищных кредитов и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов; 3.Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане.4.Валюта кредитования. 5.Неодаптированность ряда ипотечных программа, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования  российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом  предусматривает условие, что  кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально. 6.Требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).

Обращает на себя внимание тот факт, что правовой статус участников рынка недвижимости не позволяет дальнейшему цивилизованному развитию ипотечного кредитования. До сих пор не создано необходимых правовых норм о жилой собственности, где бы однозначно устанавливались нормы регулирования между индивидуальной и коллективной собственностью. Отсутствует правовое регулирование строительно-сберегательных касс, как важнейшего элемента системы ипотечного кредитования в РФ, включая вопросы их формирования и процесса дальнейшей их деятельности.  Проект Федерального закона N 454760-4 "О строительных сберегательных кассах", разрабатываемый с 2008 года,   был  отклонен Постановлением  Государственной  Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 17.03.2010 N 3360-5 ГД

В таких условиях не исключено появление на рынке недвижимости новых финансовых пирамид, что дискредитирует институт ипотечного кредитования, как элемент возрождения экономики страны.

Развитие правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования выступает в качестве нового направления на рынке недвижимости со своей методологией, принципами исследования, понятийным аппаратом. Использование современной методологии оценки, недвижимости (метода замещения, метода издержек, метода доходов) позволяет сформировать базовую точку отсчета для включения объектов недвижимости в рыночный оборот. При этом нормативно-правовые акты по оценочной деятельности недвижимости следует рассматривать в качестве профессионального вида деятельности с учетом региональных и отраслевых особенностей. Поэтому законодатель должен определить статус независимых оценщиков, которые должны функционировать в общем правовом поле со всеми участниками рынка недвижимости. Неединичные факты  махинаций по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. "В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком. Другими словами, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту. Таким образом,  необходимо изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки.

Обозначенные аспекты  являются лишь частью целого ряда проблем,  связанных с развитием ипотечного кредитования на современном  этапе.

Учитывая значимость и важность ипотеки в жизни  современного российского общества,  совершенствование механизмов ипотечного кредитования, развитие его новых форм, должно стать одной из первоочередных  задач государства.

Литература

1. Афонина А.В. Все об ипотеке. Как правильно оформить? Как просчитать все риски М. : Эксмо, 2011.
2. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. - Либава: М. Петерсон, 1891 г. - С.7.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»// "Вестник ВАС РФ", N 4, 2005
4. Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд 1814г.)- М.: Статут, 2000.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ(ред. от 01.07.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// "Российская газета", N 137, 22.07.1998
6. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011)// "Парламентская газета", N 7-8, 15.01.2005
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.11.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Российская газета", N 145, 30.07.1997
8. Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.(утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. № 213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 27.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// "Российская газета", N 148-149, 06.08.1998.
10. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 18.07.2011) "Об исполнительном производстве"// "Парламентская газета", N 131, 10.10.2007
11. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 11.07.2011) "О кредитных историях"// "Парламентская газета", N 9, 18.01.2004

Код для цитирования: Скопировать