IV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2012

 

Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства. По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 62% семей страны. При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации. В сложившихся обстоятельствах ипотека по-прежнему остается одним из наиболее действенных механизмов решения жилищной проблемы, поскольку имеет веские преимущества по сравнению с другими способами приобретения жилья.

Система ипотечного кредитования представляет собой комплекс институтов, механизмов, инструментов и технологий (основанных как на рыночном механизме координации, так и на административном), которые гармонично функционируют в рамках стабильной социально-экономической системы (и в какой-то мере обусловливают ее стабильность). В странах с развитой рыночной экономикой недвижимость составляет около половины стоимости материальных активов. Основное свойство недвижимости как актива - это высокая стоимость и длительный срок амортизации, т.е. затраты на ее приобретение несопоставимо выше рентных затрат за пользование данным имуществом. По этой причине ипотечный рынок  является одним из крупнейших сегментов рынка капитала, и сопоставим по объемам с рынками государственного долга и рынком акций.

Результаты исследования международного рынка ипотечного кредитования (таблица 1) показали, что больше всего заботятся об обеспечении своих граждан жильем скандинавские страны: Дания, Швеция и Норвегия. Они занимают в рейтинге первое, второе и шестое места соответственно [10].

Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил €464,2 (18 552,6 руб.), а в Дании - €4334,9, то получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке едва хватит трех зарплат.

 

Таблица 1 - Рейтинг стоимости ипотечного кредита в 60 странах мира

рейтинг	Страна	Средняя процентная ставка, %	Ежемесячный платеж, €	Переплата по процентам, €	Полная стоимость кредита, €
1	Дания	1,36	566	16 684	138 935 или 114%
2	Швеция	2,23	596	20 733	142 983 или 117%
3	Испания	2,44	628	28 584	150 834 или 123%
4	Португалия	2,51	624	27 603	149 853 или 123%
5	Норвегия	2,89	658	35 577	157 827 или 130%
6	Ирландия	2,96	654	34 718	156 968 или 128%
7	Греция	3,54	676	39 993	162 243 или 133%
8	Германия	3,65	708	47 722	169 972 или 139%
9	Великобритания	3,77	702	46 250	168 500 или 138%
10	Голландия	4,36	696	44 778	167 028 или 137%
...	...	...	...	...	...
40	Барбадос	8,2	928	100 597	222 847 или 182%
41	Босния и Герцеговина	8,8	959	107 957	230 207 или 188%
42	Фиджи	9,3	985	114 091	236 341 или 193%
43	Иордания	9,5	995	116 545	238 795 или 195%
44	Албания	10,4	1 041	127 586	249 836 или 204%
45	Никарагуа	10,5	1 046	128 813	251 063 или 205%
46	Гондурас	10,5	1 046	128 813	251 063 или 205%
47	Россия	11,5- 15,5	1 097 -         1 302	141 097-         190 152	263 348 или 215% - 312 402 или 260%
48	Македония	12,6	1 153	154 575	276 825 или 226%
49	Египет	13,1	1 179	160 709	282 959 или 231%
50	Молдова	13,2	1 184	161 936	284 186 или 232%
...	...	...	...	...	...
60	Туркмения	18,0	1 429	220 822	343 072 или 281%

 

Итоги сравнительного анализа показали, что россиянин за 20 лет должен выплатить сумму в размере 2,5 полученного кредита в отличие от гражданина Дании, который выплачивает всего 1,11 от суммы выданного кредита. В десятку лидеров рейтинга вошли страны Евросоюза и Великобритания. США, Канада и Япония попали в первую двадцатку стран. Россия занимает скромное 47 место.

Если на Западе система ипотечного кредитования успешно развивалась на базисе сложившихся рыночных отношений и многовековых правовых традиций ипотеки, то в России ипотечные институты формируются заново.

На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства и механизма государственных гарантий.  Важным шагом для развития и поддержки ипотечного рынка явилось принятие Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. В результате реализации предложенных мер к 2015 году участвовать в ипотеке смогут до 30% граждан РФ, к 2020 году - до 50%, к 2030 году ипотека станет доступной для 60% россиян. Одновременно доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья должна вырасти с 12% до 50%, а средний срок ипотечного кредита вырастет с 16,5 до 30 лет к 2020 году [10].

 Преимуществами ипотечного кредитования являются:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год) и др.

Увеличивает количество граждан, воспользовавшихся ипотекой и предоставленная возможность использования «Материнского капитала» (размер которого в текущем году составляет 387,6 тыс. рублей)  на погашение основного долга и процентов по ипотечным кредитам.

Помимо этого с января 2009 года в два раза увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет. Согласно программе антикризисных мер, опубликованной Правительством, работодатели могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3 % от расходов на оплату труда).

Механизм государственных гарантий находит основную реализацию на уровне субъектов. Так для участия в ипотечном жилищном  кредитовании по льготной процентной ставке  необходимо выполнение следующих требований: нуждаемость в улучшении жилищных условий -  не более 12,5 м²   общей площади жилья на каждого зарегистрированного члена семьи; принадлежность к категории: работники бюджетной сферы, многодетные семьи, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, работники предприятий, молодые семьи и молодые специалисты на селе; наличие средств для внесения первоначального взноса теперь уже в размере не менее 20%. Так, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и принадлежащие к льготным категориям населения являются претендентами на субсидию из бюджета Республики Мордовия [5].  

 Заемщику же  предоставляется социальная выплата из бюджета Республики Мордовия, если ежемесячный совокупный семейный доход на каждого члена семьи не превышает 8 660 руб. Она составляет разницу между суммой процентов, установленных кредитным договором (договором займа), и суммой процентов, подлежащих уплате гражданином самостоятельно. Данная социальная выплата предоставляется на первые 5 лет при учете порога совокупного дохода.

Отдельные льготы предоставляются и семьям, имеющим детей до 18 лет. Там сумма ссуды сокращается на 20% за каждого родившегося ребенка.

Активно реализуются Республиканские целевые программы «Жилище», «Молодая семья», «Развитие ипотечного жилищного кредитования» [7]. Однако, ввод в действие жилых домов за счет средств ипотечного кредитования резко сократился по сравнению с докризисным 2007 годом  сначала на 9%, а затем и вовсе провалился на 30% (таблица 2). И это не смотря на то, что объемы строительства с каждым годом растут, а доля ипотечного жилья так и составляет чуть более 15%, хотя руководство республики обещало ее увеличение до 50% от всего жилищного строительства [4].

 

Таблица 2 - Ввод в действие жилых домов (квадратных метров общей площади)

Показатели	2007 г.	2008 г.	2009 г.
Всего	242780	284135	276603
в том числе:
- населением за счет собственных и заемных средств	115876	119290	97738
- предприятиями и организациями	126904	164845	178865
из них за счет средств:
-  ипотечного кредитования	57603	52426	42378
Удельный вес  в общем вводе жилых домов, в процентах
Всего	100	100	100
в том числе:
- населением за счет собственных и заемных средств	47,7	42,0	35,3
- предприятиями и организациями	52,3	58,0	64,7
из них за счет средств:
-  ипотечного кредитования	23,7	18,5	15,3
В процентах к предыдущему году
Всего	113,9	117,0	97,3
в том числе:
- населением за счет собственных и заемных средств	111,9	102,9	81,9
- предприятиями и организациями	115,7	129,9	108,5
из них за счет средств:
-  ипотечного кредитования	134,8	91,0	80,8

 

Несмотря на огромные средства, выделяемые из бюджетов разного уровня, ипотечное жилищное кредитование испытывает недостаток финансирования. Существенное снижение объемов финансирования из федерального бюджета программы «Обеспечение жильем граждан, в том числе молодых семей и молодых специалистов в сельской местности» привело к тому, что строительство жилья с использованием ипотечных займов в сельской местности сократилось с плановых 24,0 тысяч квадратных метров до итоговых 10,8 тысяч квадратных метров.

Проблемой является и дороговизна заемных средств, сделавшими для большинства недоступность кредитов. Республика Мордовия занимает 24 место в рейтинге по средневзвешенным процентным ставкам по выданным ипотечным кредитам и имеет достаточно высокий процент 12,5%, что отражено на рисунке 1.  Однако этот показатель вызывает положительные эмоции, так как за год он снизился примерно на 2%, а по сравнению с посткризисным 2009 годом и вовсе на 3,1%, когда процентная ставка Республики Мордовия занимала 7 позицию в рейтинге регионов с самыми высоким по средневзвешенным процентным ставкам выданным ипотечным кредитам. Это было обусловлено и тем, что банки республики очень резко отреагировали на кризис 2008 года и в короткий промежуток времени «взвентили» проценты на 4,3% поставив Мордовию на 2 место по максимальному увеличению процентных ставок в РФ. Для создания массового притока заемщиков в ипотечный сегмент ставки по кредитам должны составлять не более 7% годовых. Однако для достижения этой планки и для сохранения стабильности рынка необходимо устойчивое сокращение инфляции и не такой бурный рост себестоимости строительства.

 

Очередная мера властей по поддержке российской ипотеки - снижение уровня первоначального взноса - тоже не сможет стабилизировать ситуацию в секторе. Как полагает ведущий консультант компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Ширяев, предложение чиновников снизить максимальный размер первоначального взноса направлено на повышение доступности ипотеки, но на практике это может возыметь обратный эффект - ведь при этом будет ограничен и размер кредита. «При таком подходе на оплату квартиры денег может и не хватить» [3].

Вместе с тем стоит отметить, что воспользоваться ипотечным кредитом в республике могут не все граждане, и причиной тому являются невысокие доходы населения (таблица 3) [8].

 

Таблица 3 - Денежные доходы населения по  Приволжскому федеральному округу

Субъект Федерации	Среднедушевые денежные доходы (в месяц), руб.			Рейтинг	Реальные денежные доходы, в процентах к предыдущему году			Рейтинг
	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2009 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2009 г.
Российская Федерация	12602,7	14940,6	16856,9		113,1	103,8	101,0
ПФО	9929,9	12350,8	13867,4		113,2	107,8	101,2
Республика Башкортостан	11078,9	14252,7	16095,8	3	114,9	112,3	102,4	5
Республика Марий Эл	6087,3	7843,4	9209,7	14	113,6	110,6	105,2	1
Республика Мордовия	6137,8	8384,2	9736,0	12	114,7	118,4	102,3	6
Республика Татарстан	11576,9	14180,5	15857,8	4	114,5	108,5	102,0	8
Удмуртская Республика	7826,2	9586,5	11011,3	8	113,4	105,9	102,1	7
Чувашская Республика	6749,6	8593,6	9405,2	13	113,9	110,2	99,6	10
Пермский край	13481,0	16119,0	17572,3	2	110,1	100,7	96,9	13
Кировская область	7238,4	10112,2	10927,9	9	113,0	120,2	95,8	14
Нижегородская область	10181,0	13090,0	14443,8	5	112,2	108,2	98,3	12
Оренбургская область	7688,6	10184,0	11587,6	6	114,4	115,4	103,1	3
Пензенская область	8002,4	10172,9	11556,5	7	126,7	108,5	101,5	9
Самарская область	13982,1	15805,2	18218,3	1	110,6	99,2	103,9	2
Саратовская область	7251,7	9061,5	10333,0	11	108,7	109,6	102,8	4
Ульяновская область	7785,7	9756,4	10769,8	10	114,5	107,2	99,4	11

 

 Так в настоящее время для Республики Мордовия  средний коэффициент доступности жилья равен 11,3, т. е. гражданину необходимо более 11 лет, для накопления средств на покупку квартиры. Ситуация значительно усложняется в связи с быстрым ростом цен на недвижимость, которые опережают рост заработной платы. К увеличению срока накопления денежных средств приводит и естественное увеличение семьи за счет рождения детей. Недостаточно участвуют в финансировании ипотечного жилищного кредитования и предприятия республики.

Согласно законодательству, ежеквартально устанавливаются максимальные цены за кв. м жилья эконом класса в РФ, так на конец 2011 г. это не более 30 тыс. руб. за кв.м, однако на уровне республики данный показатель не то что снижен, а находится в предельном значении, а так же уже ведется распределение ипотечного жилья по цене в 36 тыс. руб. за кв.м на новом строящемся участке (таблица 4) [8].

 

Таблица 4 - Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья по

Приволжскому федеральному округу (на конец 2010 года; рублей за один

квадратный метр общей площади)

Субъект Федерации	Первичный рынок жилья			Рейтинг	Вторичный рынок жилья			Рейтинг
	2007  г.	2008 г.	2009 г.	2009 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2009 г.
Российская Федерация	47482	52504	47715		47206	56495	52895
ПФО	36449	40063	35922		37640	40908	35656
Самарская область	35468	45130	43463	2	46973	51388	49195	1
Нижегородская область	56213	62422	50698	1	42354	47416	40731	2
Республика Башкортостан	39880	39573	35505	5	42797	43733	36813	3
Пензенская область	31905	35286	31232	11	32053	37313	35028	4
Оренбургская область	27996	35850	33147	8	30440	34873	34401	5
Республика Татарстан	32765	34628	30892	12	35134	38076	33169	6
Кировская область	36032	37230	31986	10	33925	34585	33098	7
Удмуртская Республика	38926	38905	36885	4	36585	36532	32490	8
Саратовская область	24534	28577	29692	13	24104	29636	30881	9
Пермский край	49857	50855	41577	3	46631	48896	30691	10
Республика Мордовия	23898	39727	33446	6	34933	42103	30103	11
Ульяновская область	31355	36744	32692	9	29464	33005	29558	12
Республика Марий Эл	31591	39160	33384	7	30028	33759	28887	13
Чувашская Республика	33037	33522	29488	14	34200	33216	28870	14

 

Таким образом,  все же, несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решения проблемы не обеспечить. Однако, видя все усилия государства, направленные на развитие данного сектора, сохраняется уверенность, что ипотека со временем станет доступным способом решения проблем для миллионов людей со средними доходами.

 

Список литературы

1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/quarterly/
2. Всероссийский центр изучения общественного мнения - Режим доступа: http://wciom.ru/index.php?id=459&uid=4385
3. Информационное агентство «РосБалт» - Режим доступа: http://www.rosbalt.ru/business/2010/03/04/717514.html
4. Мордовия: Стат. Ежегодник / Мордовиястат. - Саранск, 2011. - 444 с.
5. Мордовская ипотечная корпорация - Режим доступа: http://www.ipotekarm.ru/
6. Постановление Правительства Республики Мордовия от 05.11.2008 г. № 504 «О предоставлении социальных выплат заемщикам ипотечных жилищных кредитов (ипотечных займов)»
7. Республиканская целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы (Программа стимулирования развития жилищного строительства)
8. Российский статистический ежегодник. 2011 / Стат.сб./Росстат. - М., 2011. - 795 с.
9. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030года (утв. распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010г. №1201-р)
10. Renny Lane Realty - Режим доступа: http://www.realtor.ru/ru/analytics/130

Код для цитирования: Скопировать