Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства. По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 62% семей страны. При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации. В сложившихся обстоятельствах ипотека по-прежнему остается одним из наиболее действенных механизмов решения жилищной проблемы, поскольку имеет веские преимущества по сравнению с другими способами приобретения жилья.
Система ипотечного кредитования представляет собой комплекс институтов, механизмов, инструментов и технологий (основанных как на рыночном механизме координации, так и на административном), которые гармонично функционируют в рамках стабильной социально-экономической системы (и в какой-то мере обусловливают ее стабильность). В странах с развитой рыночной экономикой недвижимость составляет около половины стоимости материальных активов. Основное свойство недвижимости как актива - это высокая стоимость и длительный срок амортизации, т.е. затраты на ее приобретение несопоставимо выше рентных затрат за пользование данным имуществом. По этой причине ипотечный рынок является одним из крупнейших сегментов рынка капитала, и сопоставим по объемам с рынками государственного долга и рынком акций.
Результаты исследования международного рынка ипотечного кредитования (таблица 1) показали, что больше всего заботятся об обеспечении своих граждан жильем скандинавские страны: Дания, Швеция и Норвегия. Они занимают в рейтинге первое, второе и шестое места соответственно [10].
Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил €464,2 (18 552,6 руб.), а в Дании - €4334,9, то получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке едва хватит трех зарплат.
Таблица 1 - Рейтинг стоимости ипотечного кредита в 60 странах мира
рейтинг |
Страна |
Средняя процентная ставка, % |
Ежемесячный платеж, € |
Переплата по процентам, € |
Полная стоимость кредита, € |
1 |
Дания |
1,36 |
566 |
16 684 |
138 935 или 114% |
2 |
Швеция |
2,23 |
596 |
20 733 |
142 983 или 117% |
3 |
Испания |
2,44 |
628 |
28 584 |
150 834 или 123% |
4 |
Португалия |
2,51 |
624 |
27 603 |
149 853 или 123% |
5 |
Норвегия |
2,89 |
658 |
35 577 |
157 827 или 130% |
6 |
Ирландия |
2,96 |
654 |
34 718 |
156 968 или 128% |
7 |
Греция |
3,54 |
676 |
39 993 |
162 243 или 133% |
8 |
Германия |
3,65 |
708 |
47 722 |
169 972 или 139% |
9 |
Великобритания |
3,77 |
702 |
46 250 |
168 500 или 138% |
10 |
Голландия |
4,36 |
696 |
44 778 |
167 028 или 137% |
... |
... |
... |
... |
... |
... |
40 |
Барбадос |
8,2 |
928 |
100 597 |
222 847 или 182% |
41 |
Босния и Герцеговина |
8,8 |
959 |
107 957 |
230 207 или 188% |
42 |
Фиджи |
9,3 |
985 |
114 091 |
236 341 или 193% |
43 |
Иордания |
9,5 |
995 |
116 545 |
238 795 или 195% |
44 |
Албания |
10,4 |
1 041 |
127 586 |
249 836 или 204% |
45 |
Никарагуа |
10,5 |
1 046 |
128 813 |
251 063 или 205% |
46 |
Гондурас |
10,5 |
1 046 |
128 813 |
251 063 или 205% |
47 |
Россия |
11,5- 15,5 |
1 097 - 1 302 |
141 097- 190 152 |
263 348 или 215% - |
48 |
Македония |
12,6 |
1 153 |
154 575 |
276 825 или 226% |
49 |
Египет |
13,1 |
1 179 |
160 709 |
282 959 или 231% |
50 |
Молдова |
13,2 |
1 184 |
161 936 |
284 186 или 232% |
... |
... |
... |
... |
... |
... |
60 |
Туркмения |
18,0 |
1 429 |
220 822 |
343 072 или 281% |
Итоги сравнительного анализа показали, что россиянин за 20 лет должен выплатить сумму в размере 2,5 полученного кредита в отличие от гражданина Дании, который выплачивает всего 1,11 от суммы выданного кредита. В десятку лидеров рейтинга вошли страны Евросоюза и Великобритания. США, Канада и Япония попали в первую двадцатку стран. Россия занимает скромное 47 место.
Если на Западе система ипотечного кредитования успешно развивалась на базисе сложившихся рыночных отношений и многовековых правовых традиций ипотеки, то в России ипотечные институты формируются заново.
На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства и механизма государственных гарантий. Важным шагом для развития и поддержки ипотечного рынка явилось принятие Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. В результате реализации предложенных мер к 2015 году участвовать в ипотеке смогут до 30% граждан РФ, к 2020 году - до 50%, к 2030 году ипотека станет доступной для 60% россиян. Одновременно доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья должна вырасти с 12% до 50%, а средний срок ипотечного кредита вырастет с 16,5 до 30 лет к 2020 году [10].
Преимуществами ипотечного кредитования являются:
Увеличивает количество граждан, воспользовавшихся ипотекой и предоставленная возможность использования «Материнского капитала» (размер которого в текущем году составляет 387,6 тыс. рублей) на погашение основного долга и процентов по ипотечным кредитам.
Помимо этого с января 2009 года в два раза увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет. Согласно программе антикризисных мер, опубликованной Правительством, работодатели могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3 % от расходов на оплату труда).
Механизм государственных гарантий находит основную реализацию на уровне субъектов. Так для участия в ипотечном жилищном кредитовании по льготной процентной ставке необходимо выполнение следующих требований: нуждаемость в улучшении жилищных условий - не более 12,5 м2 общей площади жилья на каждого зарегистрированного члена семьи; принадлежность к категории: работники бюджетной сферы, многодетные семьи, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, работники предприятий, молодые семьи и молодые специалисты на селе; наличие средств для внесения первоначального взноса теперь уже в размере не менее 20%. Так, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и принадлежащие к льготным категориям населения являются претендентами на субсидию из бюджета Республики Мордовия [5].
Заемщику же предоставляется социальная выплата из бюджета Республики Мордовия, если ежемесячный совокупный семейный доход на каждого члена семьи не превышает 8 660 руб. Она составляет разницу между суммой процентов, установленных кредитным договором (договором займа), и суммой процентов, подлежащих уплате гражданином самостоятельно. Данная социальная выплата предоставляется на первые 5 лет при учете порога совокупного дохода.
Отдельные льготы предоставляются и семьям, имеющим детей до 18 лет. Там сумма ссуды сокращается на 20% за каждого родившегося ребенка.
Активно реализуются Республиканские целевые программы «Жилище», «Молодая семья», «Развитие ипотечного жилищного кредитования» [7]. Однако, ввод в действие жилых домов за счет средств ипотечного кредитования резко сократился по сравнению с докризисным 2007 годом сначала на 9%, а затем и вовсе провалился на 30% (таблица 2). И это не смотря на то, что объемы строительства с каждым годом растут, а доля ипотечного жилья так и составляет чуть более 15%, хотя руководство республики обещало ее увеличение до 50% от всего жилищного строительства [4].
Таблица 2 - Ввод в действие жилых домов (квадратных метров общей площади)
Показатели |
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
Всего |
242780 |
284135 |
276603 |
в том числе: |
|
|
|
- населением за счет собственных и заемных средств |
115876 |
119290 |
97738 |
- предприятиями и организациями |
126904 |
164845 |
178865 |
из них за счет средств: |
|
|
|
- ипотечного кредитования |
57603 |
52426 |
42378 |
Удельный вес в общем вводе жилых домов, в процентах |
|||
Всего |
100 |
100 |
100 |
в том числе: |
|
|
|
- населением за счет собственных и заемных средств |
47,7 |
42,0 |
35,3 |
- предприятиями и организациями |
52,3 |
58,0 |
64,7 |
из них за счет средств: |
|
|
|
- ипотечного кредитования |
23,7 |
18,5 |
15,3 |
В процентах к предыдущему году |
|||
Всего |
113,9 |
117,0 |
97,3 |
в том числе: |
|
|
|
- населением за счет собственных и заемных средств |
111,9 |
102,9 |
81,9 |
- предприятиями и организациями |
115,7 |
129,9 |
108,5 |
из них за счет средств: |
|
|
|
- ипотечного кредитования |
134,8 |
91,0 |
80,8 |
Несмотря на огромные средства, выделяемые из бюджетов разного уровня, ипотечное жилищное кредитование испытывает недостаток финансирования. Существенное снижение объемов финансирования из федерального бюджета программы «Обеспечение жильем граждан, в том числе молодых семей и молодых специалистов в сельской местности» привело к тому, что строительство жилья с использованием ипотечных займов в сельской местности сократилось с плановых 24,0 тысяч квадратных метров до итоговых 10,8 тысяч квадратных метров.
Проблемой является и дороговизна заемных средств, сделавшими для большинства недоступность кредитов. Республика Мордовия занимает 24 место в рейтинге по средневзвешенным процентным ставкам по выданным ипотечным кредитам и имеет достаточно высокий процент 12,5%, что отражено на рисунке 1. Однако этот показатель вызывает положительные эмоции, так как за год он снизился примерно на 2%, а по сравнению с посткризисным 2009 годом и вовсе на 3,1%, когда процентная ставка Республики Мордовия занимала 7 позицию в рейтинге регионов с самыми высоким по средневзвешенным процентным ставкам выданным ипотечным кредитам. Это было обусловлено и тем, что банки республики очень резко отреагировали на кризис 2008 года и в короткий промежуток времени «взвентили» проценты на 4,3% поставив Мордовию на 2 место по максимальному увеличению процентных ставок в РФ. Для создания массового притока заемщиков в ипотечный сегмент ставки по кредитам должны составлять не более 7% годовых. Однако для достижения этой планки и для сохранения стабильности рынка необходимо устойчивое сокращение инфляции и не такой бурный рост себестоимости строительства.
Очередная мера властей по поддержке российской ипотеки - снижение уровня первоначального взноса - тоже не сможет стабилизировать ситуацию в секторе. Как полагает ведущий консультант компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Ширяев, предложение чиновников снизить максимальный размер первоначального взноса направлено на повышение доступности ипотеки, но на практике это может возыметь обратный эффект - ведь при этом будет ограничен и размер кредита. «При таком подходе на оплату квартиры денег может и не хватить» [3].
Вместе с тем стоит отметить, что воспользоваться ипотечным кредитом в республике могут не все граждане, и причиной тому являются невысокие доходы населения (таблица 3) [8].
Таблица 3 - Денежные доходы населения по Приволжскому федеральному округу
Субъект Федерации |
Среднедушевые денежные доходы (в месяц), руб. |
Рейтинг |
Реальные денежные доходы, |
Рейтинг |
||||
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
2009 г. |
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
2009 г. |
|
Российская Федерация |
12602,7 |
14940,6 |
16856,9 |
|
113,1 |
103,8 |
101,0 |
|
ПФО |
9929,9 |
12350,8 |
13867,4 |
|
113,2 |
107,8 |
101,2 |
|
Республика Башкортостан |
11078,9 |
14252,7 |
16095,8 |
3 |
114,9 |
112,3 |
102,4 |
5 |
Республика Марий Эл |
6087,3 |
7843,4 |
9209,7 |
14 |
113,6 |
110,6 |
105,2 |
1 |
Республика Мордовия |
6137,8 |
8384,2 |
9736,0 |
12 |
114,7 |
118,4 |
102,3 |
6 |
Республика Татарстан |
11576,9 |
14180,5 |
15857,8 |
4 |
114,5 |
108,5 |
102,0 |
8 |
Удмуртская Республика |
7826,2 |
9586,5 |
11011,3 |
8 |
113,4 |
105,9 |
102,1 |
7 |
Чувашская Республика |
6749,6 |
8593,6 |
9405,2 |
13 |
113,9 |
110,2 |
99,6 |
10 |
Пермский край |
13481,0 |
16119,0 |
17572,3 |
2 |
110,1 |
100,7 |
96,9 |
13 |
Кировская область |
7238,4 |
10112,2 |
10927,9 |
9 |
113,0 |
120,2 |
95,8 |
14 |
Нижегородская область |
10181,0 |
13090,0 |
14443,8 |
5 |
112,2 |
108,2 |
98,3 |
12 |
Оренбургская область |
7688,6 |
10184,0 |
11587,6 |
6 |
114,4 |
115,4 |
103,1 |
3 |
Пензенская область |
8002,4 |
10172,9 |
11556,5 |
7 |
126,7 |
108,5 |
101,5 |
9 |
Самарская область |
13982,1 |
15805,2 |
18218,3 |
1 |
110,6 |
99,2 |
103,9 |
2 |
Саратовская область |
7251,7 |
9061,5 |
10333,0 |
11 |
108,7 |
109,6 |
102,8 |
4 |
Ульяновская область |
7785,7 |
9756,4 |
10769,8 |
10 |
114,5 |
107,2 |
99,4 |
11 |
Так в настоящее время для Республики Мордовия средний коэффициент доступности жилья равен 11,3, т. е. гражданину необходимо более 11 лет, для накопления средств на покупку квартиры. Ситуация значительно усложняется в связи с быстрым ростом цен на недвижимость, которые опережают рост заработной платы. К увеличению срока накопления денежных средств приводит и естественное увеличение семьи за счет рождения детей. Недостаточно участвуют в финансировании ипотечного жилищного кредитования и предприятия республики.
Согласно законодательству, ежеквартально устанавливаются максимальные цены за кв. м жилья эконом класса в РФ, так на конец 2011 г. это не более 30 тыс. руб. за кв.м, однако на уровне республики данный показатель не то что снижен, а находится в предельном значении, а так же уже ведется распределение ипотечного жилья по цене в 36 тыс. руб. за кв.м на новом строящемся участке (таблица 4) [8].
Таблица 4 - Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья по
Приволжскому федеральному округу (на конец 2010 года; рублей за один
квадратный метр общей площади)
Субъект Федерации |
Первичный рынок жилья |
Рейтинг |
Вторичный рынок жилья |
Рейтинг |
||||
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
2009 г. |
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
2009 г. |
|
Российская Федерация |
47482 |
52504 |
47715 |
|
47206 |
56495 |
52895 |
|
ПФО |
36449 |
40063 |
35922 |
|
37640 |
40908 |
35656 |
|
Самарская область |
35468 |
45130 |
43463 |
2 |
46973 |
51388 |
49195 |
1 |
Нижегородская область |
56213 |
62422 |
50698 |
1 |
42354 |
47416 |
40731 |
2 |
Республика Башкортостан |
39880 |
39573 |
35505 |
5 |
42797 |
43733 |
36813 |
3 |
Пензенская область |
31905 |
35286 |
31232 |
11 |
32053 |
37313 |
35028 |
4 |
Оренбургская область |
27996 |
35850 |
33147 |
8 |
30440 |
34873 |
34401 |
5 |
Республика Татарстан |
32765 |
34628 |
30892 |
12 |
35134 |
38076 |
33169 |
6 |
Кировская область |
36032 |
37230 |
31986 |
10 |
33925 |
34585 |
33098 |
7 |
Удмуртская Республика |
38926 |
38905 |
36885 |
4 |
36585 |
36532 |
32490 |
8 |
Саратовская область |
24534 |
28577 |
29692 |
13 |
24104 |
29636 |
30881 |
9 |
Пермский край |
49857 |
50855 |
41577 |
3 |
46631 |
48896 |
30691 |
10 |
Республика Мордовия |
23898 |
39727 |
33446 |
6 |
34933 |
42103 |
30103 |
11 |
Ульяновская область |
31355 |
36744 |
32692 |
9 |
29464 |
33005 |
29558 |
12 |
Республика Марий Эл |
31591 |
39160 |
33384 |
7 |
30028 |
33759 |
28887 |
13 |
Чувашская Республика |
33037 |
33522 |
29488 |
14 |
34200 |
33216 |
28870 |
14 |
Таким образом, все же, несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решения проблемы не обеспечить. Однако, видя все усилия государства, направленные на развитие данного сектора, сохраняется уверенность, что ипотека со временем станет доступным способом решения проблем для миллионов людей со средними доходами.
Список литературы