III Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2011

Ипотека - договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право на удовлетворение своих требований к должнику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этого обязательства из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными Федеральным законом (п. 1 ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 17 июля 2009 г.)).

Ипотека относится к способам обеспечения исполнения обязательств, расположенных обособленно в обязательственном праве. В целом сущность ипотеки состоит в том, чтобы выделить из всего имущества залогодателя определенное недвижимое имущество и сохранить его к тому моменту времени, когда основное обязательство будет подлежать удовлетворению, а в случае неисполнения этого обязательства обратить взыскание на это имущество и удовлетворить требования кредитора-залогодержателя за его счет преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Для определения содержания института ипотеки необходимо исследовать принципы залога недвижимости. Принципы, как известно, являются основными началами права в целом, отдельных его отраслей, подотраслей, институтов, субинститутов и отражают наиболее существенные свойства каждого структурного образования. Важнейшими принципами, лежащими в основе ипотечной системы, выступают принципы обязательности (внесения) и гласности (публичности).

Под принципом обязательности, или внесения, подразумевается, что все права на недвижимость должны указываться в ипотечных книгах. В России их функции выполняет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право залога недвижимого имущества возникает с момента указания соответствующих данных в таком реестре. Следовательно, ипотека обладает правовым значением для третьих лиц с момента ее государственной регистрации. Аналогичные правила действуют и в отношении ипотеки в силу закона.

Важное значение для реализации этого принципа имеет ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 27 декабря 2009 г.). Согласно ч. 2 п. 1 ст. 2 данного Закона государственная регистрация считается единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Закрепление требований о государственной регистрации выступает гарантией права собственности и иных прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Надзор со стороны государства за правомерностью сделок в сфере недвижимости предпринят в интересах как самих участников этих сделок, так и третьих лиц. Система государственной регистрации осуществляет учет и регистрацию объектов недвижимости и удостоверяет их принадлежность определенным лицам, что обеспечивает праву собственности и иным правам на недвижимое имущество доказательность и правомерность. С введением данного института был сформирован общий банк данных по недвижимости, что позволит не допустить возможных на практике злоупотреблений.

Принцип гласности закреплен в п. 1 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": государственная регистрация прав имеет открытый характер, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Этот принцип зафиксирован также в ст. 26 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке".

В теории гражданского права к разряду основных принципов института ипотеки также причисляют принцип специальности, старшинства и бесповоротности. Впервые на принцип специальности было указано еще в XIX в. Д.И. Мейером, который полагал, что в ипотечных книгах необходимо указывать сведения о правах относительно конкретного имения, т.е. запись должна выполняться не по именам собственников, а по имениям. В настоящий момент государственная регистрация ипотеки свидетельствует, что в имуществе залогодателя появилась такая часть, которая непосредственно предназначена для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства.

Таким образом, значимость залога как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Вследствие внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (принцип специальности).

Право кредитора имеет преимущественный характер. Это устанавливает принцип старшинства - зарегистрированные в предусмотренном законом порядке залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Этот принцип указан в ч. 2 п. 1 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Еще одним важным принципом института ипотеки является принцип бесповоротности. Данный принцип означает существование законной презумпции достоверности зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, и обеспечивает оптимальный баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя.

Итак, основными принципами залога недвижимости выступают: принцип обязательности (внесения); принцип гласности (публичности); принцип специальности; принцип старшинства; принцип бесповоротности. Закрепление залоговых принципов в законодательстве и их реальное осуществление обладает важным значением для эффективного функционирования ипотечной системы.

Код для цитирования: Скопировать